LMNP ancien ou occasion

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Les avantages de l'investissement en LMNP ancien (de loueur en meublé non professionnel) connaît un réel succès auprès des investisseurs. A l'origine, ces biens bénéficient de dispositifs fiscaux pour l'investisseur. Plusieurs dispositifs se sont ainsi succédés (Périssol, Demessine ZRR, Censi Bouvard). Le but : faire appel à l'investissement privé pour financer la construction de nouveaux logements en résidence senior, EHPAD, résidence affaire ou encore résidence de tourisme. 

Les LMNP ancien regroupent tous les biens immobiliers de type LMNP issus de ces différents dispositifs fiscaux et situés dans ces différents types de résidences. Il existe sur le marché du LMNP occasion (marché revente LMNP) des biens "anciens" (15 ans et plus) ou plus "récents" (10 ans et moins). En clair, le LMNP occasion est à l'origine un bien NEUF pour lequel l'investisseur initial a pu bénéficier d'un avantage fiscal, qui lui est exclusivement et définitivement acquis, l'achat d'un LMNP ancien offre au repreneur bien d'autres avantages. 

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Des atouts propres de la revente LMNP

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Un LMNP ancien, c'est avant tout un bien immobilier déjà livré et en exploitation. avec de nombreux atouts :

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     - Étant déjà livré, le LMNP ancien génère pour l'investisseur des revenus locatifs immédiats (versés la plupart du temps par

       trimestre à terme échu).

     - Les loyers sont versés par le gestionnaire au propriétaire selon les contrats passé entre les deux parties. Les loyers sont

       versés pour les 12 mois de l'année. Les "vacances locatives" entre 2 locations font l'objet d'une mutualisation de sorte 

       qu'il y à toujours des versements.

     - Le gestionnaire prend entièrement en charge la gestion du bien confié par Le propriétaire du LMNP ancien et l'exploite 

       pour lui reverse un loyer. Tous les actes de gestion sont accomplis exclusivement par le gestionnaire (mise en place d'un

       locataire, états des lieux d'entrée/sortie, entretien des parties communes comme privées...).

     - Étant déjà livré, l'investisseur aura accès aux informations et historique complet du bien et pourra ainsi maîtriser toutes

       les composantes de son projet d'investissement : montants des loyers, PVAG, taxe foncière, charges locatives, taux de

       remplissage...

     - Les montants d'investissement pour un bien LMNP ancien sont en moyenne 15%/20% inférieurs aux prix du neuf et donc

       souvent plus accessibles.

     - Les rendements observés pour le LMNP ancien sont souvent très intéressants car supérieurs à ceux observés dans le neuf

       et supérieurs à la plupart des placements financiers.

    - Les biens de type LMNP occasion bénéficient souvent de très bons emplacements, notamment par rapport au neuf (le prix

      des fonciers sont désormais très élevés excluant de fait des emplacements coeur de ville pour les nouvelles constructions).

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Une fiscalité sur les revenus locatifs nulle ou presque

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C'est probablement le principal atout lié à un achat en LMNP ancien : générer des revenus locatifs pouvant être tout ou partie non imposables durant des années ! Cette fiscalité pour le moins surprenante est liée au statut du loueur en meublé non professionnel dont bénéficie le propriétaire d'un LMNP occasion.

Il y a deux solutions pour déclarer ses revenus locatifs soit en "régime réel", soit en "régime micro-BIC". 

Dans le cas du régime réel, le propriétaire d'un LMNP ancien sera autorisé à déduire ses charges (taxe foncière, charges courantes, intérêts d'emprunt, mission comptable, assurance) ainsi que ses amortissements. Le cumul des déductions permettra au propriétaire de neutraliser totalement ou partiellement le revenu imposable. Dans le cas du "régime réel", le propriétaire pourra appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur son revenu imposable . Autrement dit, il ne sera imposable que sur la moitié de ses revenus locatifs ! Dans le cas du "micro-BIC", l'investisseur ne pourra pas en revanche déduire ses charges.

 

Compromis d'investissement en LMNP ancien

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L'investissement en LMNP ancien ou occasion s'adresse aussi bien aux initiés comme aux néophytes. Son succès auprès du plus grand nombre s'explique autant par ses caractéristiques (biens déjà livrés et en exploitation, emplacements, charges connues, rentabilités intéressantes et montants d'investissement accessibles) que par les avantages qu'il procure à l'investisseur. 

Bénéficiant d'une mise en œuvre simple et rapide, le LMNP ancien est aujourd'hui considéré comme un moyen efficace pour se constituer un patrimoine immobilier et se créer un complément de revenu sans délai. La possibilité que ces revenus soient peu ou pas fiscalisés durant des années ajoute à l'attractivité de cette formule.

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Avantages LMNP ancien

 

Des emplacements de premier ordre

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L'investisseur qui souhaite acquérir un bien meublé sur le marché de la revente  pourra bénéficier d'emplacements souvent très avantageux. En effet, les résidences dans lesquelles se trouvent ces logements répondent dès l'origine a une demande du marché. Par ailleurs, avec la raréfaction des terrains à bâtir et le prix élevé au m2, la tendance actuelle est, à la construction et au développement des zones périphériques. À ce titre, investir en LMNP occasion permet d'accéder à des emplacements dont la pertinence a déjà été démontrée.

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Des charges dont le montant est connu

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Grâce à l'historique des charges dont le précédent propriétaire s'est acquitté, l'investisseur repreneur a une connaissance précise et réelle de toutes les charges afférentes au bien à vendre. 

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Des rentabilités intéressantes

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Le LMNP occasion présente des prix d'acquisition souvent inférieurs à ceux du neuf (entre 10% et 30% en moyenne). Par ailleurs, du fait des revalorisations successives des loyers (aux conditions prévues par le bail commercial), les rentabilité dans l'ancien sont souvent très intéressantes et non négligeables.

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Des loyers immédiats

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Investir en LMNP occasion, c'est acquérir un bien déjà livré et dont la gestion est en cours. Avantage par rapport à une acquisition dans le neuf, l'investisseur percevra des loyers immédiatement et directement versés par le gestionnaire.

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Une stabilité fiscale garantie à l'investisseur

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Les avantages liés à l'acquisition d'un LMNP occasion sont procurés par l'application du régime des amortissements. Ce régime est une simple règle comptable de droit commun et n'est aucunement lié à un quelconque dispositif fiscal. En conséquence, les avantages tirés de ce régime des amortissements sont pour l'investisseur immuables dans le temps et ne pourront jamais être modifiés. On parle de stabilité et de sécurité fiscale.

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Des loyers peu ou pas imposés

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Les revenus locatifs tirés de l'activité de location meublée peuvent, pour tout ou partie, ne pas subir d'imposition. Pourquoi ? L'article 39 C II du code général des impôts autorise l'investisseur en LMNP occasion à pouvoir :

   - déduire la totalité des charges afférentes au bien (frais d'acquisition, de notaire, frais de gestion, primes d'assurance...) 

   - amortir la valeur du mobilier sur 5 à 10 ans (meubles composant le logement) et la valeur de l'immobilier sur 25 à 30 ans. Le montant d'investissement d'un LMNP ancien (valable également pour le neuf) est ainsi toujours composé d'une partie représentant le mobilier et d'une autre représentant  l'immobilier.  

La somme des charges déductibles et des amortissements permet donc à l'investisseur d'annuler partiellement voir totalement son imposition sur les bénéfices, et ceci peut durer plusieurs années (selon les paramètres, de 10 à 25 ans...).